# 1. 신탁담보대출이란? 뜻과 개념 알아보기
현행 저당 제도를 대신할 수 있는 선진 담보기법으로 부동산 소유자가 채무이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고금융기관은 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받는 방법으로 부동산 소유자에게 대출을 실행하는 제도입니다.
부동산 신탁에는 사실 크게 4가지로 1) 관리신탁 , 2) 처분신탁 , 3) 분양 관리신탁, 4) 담보신탁 이 있습니다.
이 중에서 4번인 담보신탁에 해당되는 개념인 것이죠.
이해관계는 위탁자, 수탁자, 수익자로 나누어집니다.
위탁자는 돈을 빌리고자 재산권을 잠깐 맡기는 사람 = 채무자이자 대출자
수탁자는 소유권을 맡아 개발, 관리, 처분하여 발생한 수익을 수익자에게 전달해주는 사람
수익자는 돈을 빌려주는 대출기관
*** 부동산 신탁등기가 되어있는 매물을 볼 수 있는데요. 등기에 부동산 신탁 등기를 했다는 기록은 반드시 해야하는 것으로, 등기를 마친 신탁만이 대항력을 가지게 됩니다.
# 2. 각 이해관계에 따른 신탁담보대출 시 장점
| 이해관계 | 부동산 신탁대출 시 장점 |
| 부동산 소유자(위탁자) |
|
| 수익자(대출기관) |
|
위의 표를 보시면 일반적으로 주담대를 받아 근저당 설정했을 때와 부동산 신탁담보대출을 통해 대출을 했을 때
부동산 위탁자와 수익자 각 입장에서의 장점을 비교해보았습니다.
위탁자이자 대출을 하려고 하는 사람 입장에선 신탁담보대출은 일반적으로 주담대보다 더 대출을 많이 받기위해 활용합니다.
수익자인 은행 입장에선 주택담보대출을 해주고, 만약 대출자가 돈을 제 때 갚지않아 문제가 될 경우를 위해 집에 근저당을 설정합니다.
그리고 그 일이 현실이 되었을 때 경매로 넘겨서 근저당권 이내에 대출금과 이자를 회수하게 됩니다.
그렇지만 그 집에 소액 임차인이 있는 경우 법적으로 소액임차인을 보호하기위해 대출금보다 보증금을 먼저 보장하게 될 수 있어서
은행 입장에선 돈을 떼일 수도 있기 때문에 위탁자에게 줄 수 있는 전체 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
또한 개인이 파산절차를 신청한 경우, 돈이 한 번에 날아갈 수 도 있는 경우도 은행 입장에선 리스크가 있을 수 있습니다.
그래서 대출자의 입장에서 대출을 더 많이 받기위해 "신탁담보대출"을 이용하게 되는 것입니다.
집의 권리를 제 3자에게 넘김으로써 아무도 건드리지 못하게 하고, 그럼 은행입장에선 리스크가 줄어들기 때문에 더 많은 대출을 해줄 수 있게 되죠.
또한 대출자가 대출을 제 때 갚지 못했을 경우(채무불이행), 공매절차로 넘어가기 때문에 경매에 비해 시간 단축과 비용 절감이 가능합니다.
#3. 일반 근저당 설정 VS 신탁담보대출 비교
| 담보설정방식 | 신탁회사로 소유권 이전 | 근저당권 설정 |
| 신규임대차, 후순위권리설정 | 배제 가능 | 배제 불가능 |
| 강제집행 방법 | 신탁회사 직접공매/온비드 | 경매 |
| 강제처분 소요기간 | 단기 | 장기 |
| 집행절차 | 간편 | 복잡 |
| 집행 소요비용 | 적음 | 많음 |
4. 신탁담보대출 매매계약 시 주의해야 할 점
신탁계약의 세부내용은 신탁자와 수탁자가 정하기 나름이기 때문에
애초에 계약서를 유의해서 작성할 필요가 있습니다.
아무리 권리를 맡기는 것이긴 하나 수탁자 마음대로 집을 처분하면 안되기때문에
임대차 계약을 할때, 대출은 어디에서 얼마나 받을지, 매매계약은 누구와 해야하는지 "신탁 원부"를 떼서 확인해봐야 합니다.
크게 계약은 누구와 하는지, 잔금은 어디에 얼마를 치뤄야 하는지, 잔금을 치룬 뒤 신탁등기말소는 어떻게 할 건지를 체크해봐야해요.
1) 먼저 신탁회사에 전화해서 그 집을 매매하려고 하는데 그 집의 권한이 누구에게 있는지 문의
-> 만약 원 집주인인 위탁자에게 있다면 매매계약서 원래의 집주인과 작성해야함
하지만 거래대금은 꼭 반드시*** 신탁회사에서 지정해준 곳에 넣어야합니다!
2) 다음으로 얼마의 돈을 보내야하는지 확인 -> 만약 집값이 5억원에 대출 3억원이면 3억은 대출은 해준 곳에 보내고 2억원은 집주인에게 보내야함
이건 우선수익권자로 설정되어있는 금융기관에 물어봐야함 -> 모 조합 등
3 ) 다 한 뒤엔 마지막으로 해당 신탁등기말소를 신청해야 함 => 특약에 넣고, 부동산에도 말소 요청을 꼭 하셔야 합니다.
신탁등기는 복잡하기 때문에 셀프등기보단 법무사를 통해서 진행하시는 것 추천드려요.
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