주택담보대출 스트레스 DSR 2단계 시행 뜻과 한도 알아보기 | 수도권 1.2% 상향 적용 및 전세 dsr 규제

 

 

안녕하세요~ 경제블로거 경제앵무새입니다.

오늘은 정부의 집값안정 대책으로 나온 대출규제죠. 스트레스 DSR에 대해 알아보려고 합니다.

저도 처음 들었을 때는 스트레스가 무슨 말이지? 했던 사람으로써

쉽고 간결하게 설명드리도록 할게요 :)

 

 

일단 현 상황은 집값상승률이 가파르고, 그에 따라서 사람들이 주택담보대출을 많이 받게되니까

가계부채가 급증하고 있는 상황이에요.

그래서 정부는  스트레스 DSR을 1단계에서 -> 2단계로 시행함에 따라

한 단계 더 강력한 규제를 하겠다고 하는 상황입니다.

 

KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 14일 기준 719조9725억원이라고 합니다.

지난달 말 715조7383억원에서 이달 들어 2주일 만에 4조2342억원 더 불어난 규모인만큼

정말 가계대출 자체는 빠르게 늘고있긴 한 상황이에요!

 

9월 1일부터 시행된다고 하는 스트레스 dsr 뜻과 어떤 변화가 있을지 쉽게 알아보도록 할게요!

 

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# 1. DSR 뜻과 계산법

 

먼저 스트레스 dsr을 설명하기 전 dsr의 뜻부터 설명드리도록 할게요.

우리나라 주택담보대출은 한도를 설정하는 방식으로 LTV, DTI, DSR 3가지 지표를 사용하고 있어요.

 

그 중에서도 DSR은 가장 대출한도 규제를 강력히 하는 지표로 뽑히는데요.

그 이유는 대출하려는 사람의 연 소득과 경제상황(모든 부채) 모두 따져 돈을 빌려주겠다는 의미기 때문이에요.

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" DSR = Dept Service Ratio, 총 부채 원리금 상환비율 

모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율입니다.

• DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

DTI는 주택담보대출만을 기준으로 상환액을 설정한다면, DSR은 주택담보대출 + 기타대출(신용대출, 차량할부, 학자금대출, 은행마통 등)

을 합쳐서 연 소득 대비 40%를 넘지 못하도록 제한하는 것을 의미합니다.

 

* 현재 총 대출액 1억원이 넘으면 DSR 40%가 적용되고 있기 때문에 수도권이시라면 대부분 해당됩니다.

 

ex) 연 소득 5,000만원 -> 40%적용 시 1년에 2,000만원 한도로만 빚 상환이 가능합니다.
이 경우라면 3억원을 빌린다는 가정하에 계산기를 돌려봤는데요.

주택담보대출 3억원의 경우 연원리금 상환액은 1,616만 5,609원이고(30년, 3.5%, 원리금균등 기준)

연소득은 5,000만원이므로 DSR은 약 32.33%로 예상됩니다.

 

 

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# 2. 스트레스 DSR 뜻과 의미

변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해

총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio) 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 것을 말합니다.

 

 

즉 스트레스 금리는 = '가산금리'를 의미합니다.

이 제도로 미래에 변동될 수 있는 금리에 대비하겠다는 것으로 상환능력(빚을 갚을 수 있는 능력)을 더 엄격하게 판단하겠다는 것이죠.

스트레스 DSR은 이러한 DSR에 가산금리까지 붙임으로써 DSR 산출시 연간 원리금 규모를 증가시키는데, 이는 차주의 대출한도를 줄이는 데 목적을 두고 있다고 해요.

 

실제 대출자가 내는 금리가 올라가는 것은 아니지만, DSR 산정 때 더 높은 금리를 계산하기 때문에 대출한도가 줄어들게 되는 방식입니다.

쉽게 설명하자면, 연봉이 5천만원인 사람은 dsr 40% 설정했을 때 연간 2,000만원까지만 갚을 수 있도록 상환액이 고정된 상태인데

여기서 주담대 대출 금리를 높여버리면 연간 상환해야하는 금액이 높아지겠죠..! (당연히 금리는 빌려준 돈의 이자값이니까요.)

 

 

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# 3. 스트레스 DSR 금리 및 한도

 

올해 2월 적용된 1단계 스트레스 DSR 규제는 은행권 주택담보대출에 가산 금리 0.38%포인트가 적용됐고,

9월 1일부터 시행되는 2단계 스트레스 DSR 규제는 0.75%가 추가로 가산됩니다.

그러나 여기서 가파르게 오르는 수도권 집값을 잡기위해

수도권 주담대에 한해서는 0.75%포인트 대신 1.2%포인트로 상향해 적용하겠다고 합니다.

 

 

예를 들어 연봉 1억원으로 다른 대출이 없는 직장인이 주택담보대출을 변동금리 연 4%, 만기 40년의 원리금균등분할상환 방식으로 받을 경우 스트레스 DSR 1단계에선 0.38%포인트가 적용돼 7억5400만원을 대출받을 수 있습니다.

하지만 수도권에 적용되는 1.2%포인트를 적용하면 대출한도는 6억7200만원으로 지금보다 8200만원이 줄어듭니다.

 

 

연봉 5000만원의 직장인의 경우는 현재 3억7700만원을 받을 수 있지만 다음 달부터 수도권에선 3억3600만원만 가능해 지금보다 4100만원을 덜 받게 된다고 하네요.

 

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은행에서는 앞으로 모든 가계대출에 대해 내부관리용으로 (=감시용) dsr 산출할 것이라고 예고하고 있는 상황입니다. 

이에 현재 DSR이 적용되지 않는 보금자리론·디딤돌 등 정책모기지 대출과 중도금·이주비 대출, 전세대출, 총대출액 1억원 이하 대출에 대한 DSR 정보를 파악하면서 정책모기지 대출이나 전세 대출에 대한 DSR 적용 범위 확대 수준 등을 결정할 예정이라고 합니다.

 

기존 주담대를 넘어 전세대출이나 정책 대출까지 범위를 확대하고, 추후에 dsr을 35%로 한도를 낮추겠다는 방안도 검토 중이라고 하네요.

 

개인적인 생각으로는 이렇게 전세대출까지 제한하면 오히려 전세값이 더 오르지않을까 우려스럽긴 합니다...! 

 

 

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# 4. 2024년부터 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계 시행 

 

금융위는 대출한도 축소 부담을 완화하기 위해 제도 시행 첫해인 2024년 상반기 중에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 중에는 50%만 적용하고, 2025년부터 100% 적용할 계획이라고 밝혔는데요.

 

이에 따라 대출한도는 상품별로 2024년 상반기 2∼4%, 하반기 3∼9% 감소하고 2025년에는 기존보다 6∼16% 감소할 것으로 예상된다고 합니다.

금리의 종류에 따라 한도도 달라지는데요. 

주담대는 금리 적용방식에 따라 4가지 유형이 있습니다. '고정형, 변동형, 혼합형, 주기형' ***입니다.

변동금리 대출에는 과거 5년 이내에 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점(매년 5, 11월 기준) 금리를 비교해 결정되는 단계별 스트레스 금리가 그대로 적용됩니다.

 

변동금리에 비해 금리 변동 위험 수준이 낮은 혼합형·주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준의 가산금리를 적용합니다.

혼합형 대출은 전체 대출 만기 중 고정금리 기간이 차지하는 비중이 높을수록 낮은 수준(30년 만기 기준 20∼60%)의 스트레스 금리로,

주기형 대출 역시 금리 변동 주기가 길수록 낮은 스트레스 금리(30년 만기 기준 10∼30%)를 받게 됩니다.

 

*** 만기 내내 처음 정한 금리가 적용되는 ‘고정형’, 6개월마다 금리가 변하는 ‘변동형’, 5년간 금리가 고정되고 이후 변동형으로 전환돼 6개월마다 금리가 바뀌는 ‘혼합형’,  5년마다 금리가 바뀌는 ‘주기형’ 

 

 

스트레스 DSR 단계별 시행 시기(* 금융위원회 2023년 12월 발표 기준)

 

구분	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024년 2월 26일	2024년 9월 1일	2024년 말(잠정)
은행권 적용 대출	주택담보대출	주택담보대출, 신용대출	주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 등
2금융권 적용 대출		주택담보대출	주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 등

 

 

 

도입 시 대출한도 변화(※ 소득 5000만 원 차주가 30년 만기 분할상환 대출 시 기준

구분	기존	2024년 상반기	2024년 하반기	2025년
변동금리 한도	3.3억 원	3.15억 원	3.0억 원	2.8억 원
혼합형(5년) 한도		3.20억 원	3.1억 원	3.0억 원
주기형(5년) 한도		3.25억 원	3.2억 원	3.1억 원

 

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오늘은 주택마련을 할 때 필수적인 주택담보대출의 dsr 뜻, 금리, 한도와 9월 1일부터 시행될 스트레스 dsr에 대해 자세히 알아보았습니다.

주택규제가 더 강화되는만큼 주택구입예정이신 분들은 미리 잘 알아보시는게 좋을 거 같아요:-)