주택담보대출 금리와 한도, 갈아타기 알아보자. 혼합형과 주기형 비교

 

 

 

안녕하세요~ 경제를 쉽게 알려주는 경제앵무새입니다.
오늘은 주택담보대출의 금리와 한도, 갈아타기를 위해 주담대 대출금 상환방식에 대해 알아보려고 합니다.

처음 주택담보대출을 받는데 어떤 차이가 있는지 모르겠다 하실 분들을 위해 준비해본 컨텐츠입니다. 
각자의 방식의 장담점, 금리비교 등을 통해 최적의 타이밍에 갈아타기를 하실 분들도 도움이 되셨으면 좋겠네요.

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# 1. 주택담보대출 상환방식 ('고정형, 주기형, 혼합형, 변동형')

주택담보대출의 대출금 상한방식은 크게 4가지로 구분할 수 있어요.
주담대는 금리 적용 방식에 따라 4가지 유형으로 나눠집니다.
'고정형, 주기형, 혼합형, 변동형' 으로 나눌 수 있는데요.
만기 내내 처음 정한 금리가 적용되는 ‘고정형’, 6개월마다 금리가 변하는 ‘변동형’, 5년간 금리가 고정되고 이후 변동형으로 전환돼 6개월마다 금리가 바뀌는 ‘혼합형’, 5년마다 금리가 바뀌는 ‘주기형’ 이 그것입니다.

고정금리형 상품으로 간주되는 주담대는 금리가 만기까지 일정하게 유지되는 ‘순수고정형’과 5년마다 대출 금리가 바뀌는 ‘주기형’이 있습니다.

혼합형은 초반 5년은 고정금리로 유지되다가 5년 이후에 변동금리를 적용하는 방식이에요.

 

# 주택담보대출 상환방식 - "고정형"

고정형은 취약 계층 등에 낮은 이자로 돈을 빌려주는 정책 상품 외에는 거의 취급되지 않는다고 합니다.
금리가 어떻게 출렁일지 알 수 없는 상황에서 만기가 10~30년에 달하는 주택담보대출의 금리를 고정하는 것은 은행과 돈을 빌리는 사람 모두 큰 부담이 될 수 있어서라고 해요.
이에 따라 혼합형이 사실상 ‘고정형’의 역할을 해왔다고 합니다, 

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# 주택담보대출 상환방식 - "혼합형"

- 혼합형 주택담보대출은 고정 금리와 변동 금리를 혼합한 상품으로, 5년간 금리가 고정되고 이후 변동형으로 전환돼 6개월마다 금리가 바뀌는 방식

- 혼합형 장점 : 혼합형은 초기 상환부담이 줄어들기 때문에 대출금 이자 부담을 분산시킬 수 있는 장점이 있습니다. 
                   또한, 일정 기간 동안 고정 금리를 유지하기 때문에 변동 금리 상승에 대한 안정성도 보장됩니다. (특히 최근과 같은 금리인상 시기엔 류리)
                  

- 혼합형 단점 : 그러나 5년이 지난 후엔 변동 금리로 상환하게 되므로, 그 시점에서 금리 상승이 되는 타이밍이라면 대출 이자 부담이 증가할 수 있습니다.


혼합형의 장점은 고정금리 기간을 사용할 수 있다는 것으로 최근과 같이 금리인상이 지속적으로 빠르게 되는 경우에는 초반 고정금리 5년이 유리할 수 있습니다.
또한 5년이 지난 시기에 금리가 인하하게 된다면 대출 상환하는 동안 고정금리를 통한 이득과 추후 금리인하의 효과를 모두 누릴 수 있게 되기 때문에 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있게 되는 셈이죠.
그러나 예측이라는건 언제나 틀릴 수 있는 리스크가 있기 때문에 고정금리 5년 이후 금리상승 가능성에 대해서도 고려해보셔야 합니다:)

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# 주택담보대출 상환방식 - "주기형"

- 5년마다 금리가 바뀌는 방식 

 5년이 지나면 변동형으로 전환돼 금리 변동 위험에 노출되는 것이 문제였던 '혼합형'의 단점을 보완하며 출시되어 현재 가장 선호되는 대출 상환방식이라고 합니다.

주기형은 5년 단위로 금리가 묶이기 때문에 중·장기적 금리 변동 위험을 어느 정도 피할 수 있다고 합니다.
5년마다 금리를 다시 산정할 때, 기본 금리는 시장 상황에 따라 변하지만 은행이 마진을 위해 붙이는 ‘가산금리’는 대출 기간 내내 고정된다는 것도 주기형의 큰 장점입니다.

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#2. 주기형 VS 혼합형 중 어떤 방식이 더 유리할까?

주기형 주담대와 혼합형 주담대의 장단점은 각각 다르기 때문에 각자 상황에 맞게 판단하시는게 필요한데요.

주기형 주담대는 당장 대출을 받을 때 혼합형보다 상대적으로 낮은 금리가 적용될 수 있다는 장점이 있어요.
다만 5년 뒤 새로운 금리가 적용된 이후 시장금리가 낮아지게 된다면 금리 하락의 혜택을 장기간 누릴 수 없다는 단점도 분명히 있습니다.


혼합형은 5년 후 변동금리형으로 바뀌기 때문에 중·장기적으로 봤을 때 금리가 하락한다면 이자 부담이 주기형보다 작을 수 있습니다.


한 시중은행 관계자는 “고정금리형 주담대도 대출 실행일 이후 3년이 지나면 중도상환수수료가 부과되지 않기 때문에 일단은 금리가 낮은 주기형으로 대출을 받고
, 3~5년 뒤 금리 여건을 확인해 유리한 주담대 상품으로 갈아타는 전략을 세울 수도 있다”고 말하기도 했습니다.

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#3.  주기형 VS 혼합형 대출 한도 비교

스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 로 인해 주기형과 혼합형 주담대의 대출 한도가 다르다는 점도 유의해야 할 점입니다.

ex) 연 소득이 5000만원인 개인이 올해 하반기 30년 만기 분할상환 방식으로 주담대를 받을 경우 
주기형을 택하면 3억2000만원을 빌릴 수 있지만, 혼합형으로는 3억1000만원만 빌릴 수 있다고 해요.

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#4. 주기형 주담대 급증세 이유는?

 

은행들이  ‘주기형’ 주택담보대출의 출시를 주력으로 하고 있습니다. 이전까지는 금리가 5년 동안 유지된 이후 변동금리형으로 전환되는 ‘혼합형’ 주담대가 은행들의 주력 상품이었지만, 최근엔 주기형을 밀고있다고 해요.

가장 큰 이유는 금융당국이 혼합형 주담대 대신 주기형 주담대 판매 비중을 높이라고 요구하면서 은행들이 주기형 주담대 금리를 혼합형보다 낮게 책정하고 있어 수요가 주기형 쪽으로 몰리기 때문입니다.

금융감독원은 지난 4월 은행권의 고정금리형 주담대 판매 비중을 종전 18%에서 30%로 높이겠다고 발표하면서 주요 은행은 주기형 주담대를 내놓고 이에 집중하기 위해 혼합형 주담대의 금리를 높이거나 판매를 중단했다는 소식입니다.


지난 2월 금융권에 ‘스트레스 DSR’이 시행된 것도 주기형 대출이 늘어난 요인으로 꼽힌다. 
스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 실제 대출 금리에 ‘스트레스(가산) 금리’를 더해 대출 한도를 산정하는 제도인데, 
변동금리 대출은 가산금리를 100% 반영하지만, 주기형은 ‘고정형’으로 분류되어서 가산금리 30%만 반영하기 때문에 대출 한도가 늘어나는 효과가 있어서 
조금이라도 대출을 더 받으려는 고객들은 주기형을 택하고 있는 것이죠.


4대 은행의 주기형 주담대 평균 금리는 지난 10일 기준 최저 연 3.13~3.32% 정도로 혼합형과 같다고 합니다.(2024.06월 기준)
은행권에서는 주기형은 혼합형보다 장점이 많은데 금리도 같아서, 돈을 빌리는 사람이 혼합형을 선택할 필요가 거의 없다고 설명하고 있습니다.
금융 당국 관계자는 “가계 부채 급증세는 경계해야겠지만, 준 고정형으로 볼 수 있는 주기형 비율이 커지는 것은 긍정적으로 평가하고 있다는 입장입니다.

현재로서는 가계대출 급증으로 인해 대출금리도 인상될 전망인데다 내년엔 미국이 금리를 내리면서 한국은행도 금리를 내릴 것 같아 주기형이 베스트인진 알 수 없겠으나..
개인의 상황에 따라 맞는 대출 상환방식으로 최선의 선택을 하시면 좋겠습니다...!!